Регистар на вложувања во недвижности

Регистарот на вложувања во недвижности на резиденти во странство и на нерезиденти во Република Северна Македонија, Централниот регистар на Република Северна Македонија го водиво согласност со Законот за Централен регистар („Службен весник на РМ“ број 50/2001, 49/2003, 109/2005 и 81/2008) и Законот за девизното работење („Службен весник на РМ“ 34/2001; 49/2001; 103/2001, 54/2002, 51/2003, 81/2008, 24/2011 и 135/11).

Во согласност со Законот за девизното работење, вложувањата во недвижности се капитални трансакции чија цел е трансфер на капитал.

Под резиденти се подразбираат:

- Трговски друштва, трговци поединци и други правни лица со седиште во Република Северна Македонија и нивни претставништва во странство;

- Подружници на странски друштва запишани во трговскиот регистар во Република Северна Македонија;

- Филијали на странски банки;

- Физички лица кои самостојно вршат дејност како занимање со постојано место на живеење во Република Северна Македонија и кои не се третираат за трговци според Законот за трговски друштва;

- Физички лица со постојано место на живеење во Република Северна Македонија;

- Физички лица кои привремено престојуваат во Република Северна Македонија врз основа на важечка виза за престој, односно работна виза во траење од најмалку шест месеци и

- Дипломатски, конзуларни и други претставништва на Република Северна Македонија во странство кои се финансираат од буџетот на Република Северна Македонија, како и вработените во тие преставништва и членовите на нивните потесни семејства.

Според Законот за девизното работење, под нерезиденти се подразбираат сите други лица кои не се дефинирани како резиденти.

Според Законот за сопственост и други стварни права, под нерезидент – физичко лице, се смета она физичко лице кое нема државјанство на Република Северна Македонија освен ако со Закон не е поинаку определено, додека под нерезидент-  правно лице се смета она правно лице кое има регистрирано седиште на територијата надвор од Република Северна Македонија,освен ако со Закон не е поинаку определено.

Резидентите не можат да вложуваат во недвижности во странство се додека не истече првата етапа од Спогодбата за стабилизација и асоцијација помеѓу Република Северна Македонија и Европската унија. По истекот на овaа етапа и преминот во втора етапа, сите резиденти кои ќе вложат во недвижности во странство, должни се во рок од 60 (шеесет) дена од денот на настанување на правната основа за стекнување на недвижноста да го пријават вложувањето и сите натамошни промени на вложувањето во Централниот регистар на Република Северна Македонија.

Одлуката за премин во втора етапа на спогодбата за Стабилизација и Асоцијација меѓу Република Северна Македонија и Европската Унија и нејзините земји членки, е влезена во сила на 04 декември 2018 година и истата е објавена од Министерството за Надворешни Работи во службен весник бр 17/19.

Централниот регистар на Република Северна Македонија врши упис на средствата вложени во недвижности и на сите натамошни измени на вложувањата во Регистарот и на вложувањата во недвижности на резиденти во странство, за што издава соодветна потврда.

Нерезидентите и подружниците на странски трговски друштва во Република Северна Македонија што стекнале сопственост врз недвижност во Република Северна Македонија под услови определени со посебни закони или ратификувани меѓународни договори, должни се во рок од 60 (шеесет) дена од денот на настанувањето на правната основа за стекнување на сопственост на недвижноста во Република Северна Македонија, да го пријават вложувањето на средства и сите натамошни измени на вложувањето во недвижност во Централниот регистар на Република Северна Македонија.

Централниот регистар на Република Северна Македонија врши упис на вложените средства во недвижности и на сите измени на вложувањето во недвижности во Регистарот за вложувања во недвижности на нерезиденти во Република Северна Македонија, за што издава соодветна потврда.

Со измените и дополнувањата на Законот за девизното работење објавени во Сл.Весник на Република Македонија бр.51/03 се пропиша обврска за сите резиденти и нерезиденти кои заклучно со 08.08.2003 година вложувале во недвижности во странство и во Република Македонија, да извршат упис на вложувањата во овој регистар. Целта на оваа измена беше да се евидентира вредноста на сите вложувања во недвижности од нерезиденти во Република Македонија и на резиденти во странство, независно дали се извршени пред или по стапување на сила на Законот за девизното работење.

Регистрацијата се врши врз основа на пропишани обрасци и тоа:

РНР - за регистрација на вложување во недвижности на резиденти во странство и

РНН - за регистрација на вложувања во недвижности на нерезиденти во Република Северна Македонија.

Заедно со обрасците, резидентите и нерезидентите задолжително доставуваат и соодветна оригинална документација или фотокопија заверена кај нотар. Потребна документација за упис во овој регистар е:

Валиден имотен лист за нерезидентите кои вложиле средства во недвижен имот во Република Северна Македонија, а за резидентите кои вложиле во недвижен имот во странство – доказ од соодветната институција каде што се запишува правото на сопственост врз недвижниот имот;

- Правниот основ за стекнување на недвижноста

  •       Купопродажен договор заверен кај нотар;
  •       Доказ за пренос на паричните средства преку каналите на платниот промет;
  •       Документ за идентификација на резидентот, нерезидентот или овластеното лице;
  •       Полномошно заверено кај нотар за овластеното лице кое го застапува резидентот или нерезидентот;
  •       Решение од Управата за јавни приходи со кое е утврдена вредноста на имотот – се зема проценетата вредност на имотот (само во случај кога не е позната вредноста на недвижниот имот кој се пријавува);
  •       Со измените и дополнувањата на Законот за сопственост и други стварни права (Сл. весник на Република Македонија бр. 18/2001; 92/2008; 139/2009 и 35/2010), регулирано е правото на сопственост на недвижни ствари на нерезиденти на територијата на Република Северна Македонија.
  •      Стекнување право на сопственост на нерезиденти врз недвижни ствари на територијата на Република Северна Македонија се однесува на:
  •      сопственост врз недвижни ствари по пат на наследување (чл.ен 243);
  •      сопственост на стан, станбена зграда и деловен простор (член 244);
  •      стварни права на градежно земјиште (член 245);
  •      стварни права на земјоделско земјиште (член 246).

Според Законот за сопственост и други стварни права, нерезидентите кои вложуваат во недвижни ствари на територијата на Република Северна Македонија, се поделени во две групи и тоа:

- нерезиденти кои потекнуваат од земјите членки на Европската унија и Организацијата за економска соработка и развој (ОЕЦД) и

- нерезиденти кои не потекнуваат од земјите членки на Европската унија и Организацијата за економска соработка и развој (ОЕЦД).

Стекнување право на сопственост врз недвижни ствари по пат на наследување

Странските физички лица, државјани на државите членки на Европската унија и ОЕЦД, можат со наследување да стекнуваат право на сопственост врз недвижни ствари на територијата на Република Северна Македонија под исти услови како и државјаните на Република Северна Македонија.

Странски физички лица државјани на државите кои не се членки на ЕУ и ОЕЦД, можат со наследување да стекнат право на сопственост на недвижни ствари на територијата на Република Северна Македонија под услови на реципроцитет како и граѓаните на Република Северна Македонија, ако не е поинаку определено со меѓународен договор.

Странските правни лица, независно дали потекнуваат од земјите членки на ЕУ и ОЕЦД, можат да стекнат право на сопственост врз недвижен имот со наследување врз основа на тестамент, но под услови на реципроцитет.

Стекнување на право на сопственост на стан, станбена зграда и деловен простор

Странски физички и правни лица кои потекнуваат од земјите членки на Европската унија и ОЕЦД, можат да стекнат право на сопственост на стан, станбена зграда и деловен простор на територијата на Република Северна Македонија под исти услови како и државјаните на Република Северна Македонија.

Странски физички и правни лица кои не потекнуваат од земјите членки на Европската Унија и ОЕЦД, можат да стекнат право на сопственост на стан, станбена зграда и деловен простор на територијата на Република Северна Македонија како и државјаните на Република Северна Македонија, но под исти услови на реципроцитет.

Стекнување стварни права на градежно земјиште

Странски физички и правни лица кои потекнуваат од земјите членки на Европската унија и ОЕЦД, можат да стекнат право на сопственост и право на долготраен закуп на градежно земјиште на територијата на Република СевернаМакедонија под исти услови како и домашни правни и физички лица државјани на Република Северна Македонија.

Странски физички и правни лица кои не потекнуваат од земјите членки на Европската унија и ОЕЦД можат да стекнат право на сопственост и право на долготраен закуп на градежно земјиште на територијата на Република Северна Македонија под услови на реципроцитет.

Стекнување стварни права на земјоделско земјиште

Странски физички и правни лица, независно дали потекнуваат или не од земјите членки на ЕУ и ОЕЦД, не можат да стекнат право на сопственост на земјоделско земјиште, но можат под услови на реципроцитет да стекнат право на долготраен закуп на земјоделско земјиште во Република Северна Македонија со согласност од министерот за правда по претходно добиено мислење од министерот за земјоделство, шумарство и водостопанство и од министерот за финансии.

Во сите наведени случаи нема пречки нерезидентите да го запишат недвижниот имот како вложување во недвижности во Регистарот за вложување во недвижности на нерезиденти во Република Северна Македонија. Во случаите каде што за стекнување на право на сопственост или долготраен закуп на недвижност во Република Северна Македонија од страна на странски правни и физички лица,  потребна  е согласност од министерот за правда, правните дела за стекнување на овие права не произведуваат правно дејство доколку таква согласност не постои. Постоењето на реципроцитет го проверува нотарот пред изготвување на нотарскиот акт.

Постоењето на реципроцитет предвиден во овој Закон го утврдува министерот за правда, под услови и постапка предвидена со Закон.

Непријавувањето на вложувањето во недвижност на резиденти во странство и на нерезиденти во Република Северна Македонија во пропишаните рокови, претставува прекршок (чл. 56 од Законот за девизното работење).

Регистрацијата во Централниот регистар е задолжителна бидејќи без доказ дека вложувањето во недвижност е регистрирано во Централниот регистар не може да се изврши реализација на плаќањето и преносот на средствата преку банка.

Надоместокот за упис, промена и бришење од Регистарот за вложувања во недвижности на резиденти во странство и на нерезиденти во Република Северна Македонија е утврден со Тарифата на Централниот регистар на Република Северна Македонија

 

Најчести проблеми и пропусти при регистрација на овие вложувања:

 

1. Пријавување на вложување во недвижност кај лица што имаат двојно државјанство.

Овој проблем најчесто настанува кај вложувањата во недвижност настанати пред стапување во сила на Законот за девизното работење – стари вложувања. При купувањето на имотот лицето било резидент на Република Северна Македонија, во меѓувреме се иселило од Република Северна Македонија и има и странско и македонско државјанство. Кога ова лице ќе го продава имотот во Република Северна Македонија за да може да ги префрли парите преку банка во странство, во купопродажниот договор и во нотарскиот акт мора да биде заведено како нерезидент,со странски пасош и адреса на живеење во странство. Во спротивно доколку се заведе како резидент со македонски пасош и македонска адреса на живеење не подлежи на пријавување во овој регистар. Во тој случај Централниот регистар не може да издаде потврда, а без потврда од Централниот регистар банката не може да ги префрли средствата во странство.

2. Пријавување на вложување во недвижност кај лица што имаат македонско државјанство, но имаат дозвола за постојан престој во странство. Во овој случај дозволата за постојан престој се прифаќа како доказ дека лицето е нерезидент.

3. Пријавување на вложување во недвижност по стапување во сила на Законот за девизно работење – нови вложувања. При пријавување на овие вложувања, нерезидентот задолжително треба да достави доказ од банка на Образецот 743 со шифра 518 – вложување во недвижност на нерезиденти.

 

4. Пријавување на вложување во недвижност од правни субјекти од Република Северна Македонија во поранешните југословенски републики кое настанало во времето кога постоеше СФРЈ и кога тие правни субјекти не биле резиденти кои вложуваат во странство и обратно од другите републики не биле нерезиденти кои вложувале во Република Северна Македонија. Ваквите вложувања не се запишуваат во овој регистар.

 

 

 

 

 

 

 

Сите податоци од извршените уписи во регистрите што се објавени, односно достапни на веб локацијата на Централниот регистар на Република Северна Македонија може да се користат на начин определен со Законот за Централен регистар, односно со друг закон, исклучиво за лични, некомерцијални потреби.
Податоците не смее да се репродуцираат, објавуваат, дистрибуираат, модифицираат, копираат, продаваат, препродаваат и/или злоупотребуваат комерцијално на било кој начин, делумно или целосно, без претходна согласност од Централен регистар на Република Северна Македонија.